L’art. 474 c.p.c. (come modificato dall’art. 2, comma 3, lett. e), del d.l. 14 marzo 2005, n. 35) affida l’efficacia di titolo esecutivo agli “atti ricevuti da notaio”.
Per effetto del terzo comma dell’art. 474 c.p.c, gli “atti ricevuti da Notaio”, pertanto, sono idonei a far ottenere la consegna, quando si parla di beni mobili, o il rilascio quando si parla di beni immobili.
Con specifico riferimento ai contratti di locazione redatti nella forma di atto pubblico, detta norma pone, tuttavia, molteplici questioni di coordinamento e di interpretazione sistematica con le disposizioni contenute nelle leggi speciali in materia locatizia. Un esempio è dato dal precetto di cui all’art. 30 l. 392/78 in merito al diniego di rinnovo alla prima scadenza della locazione ad uso diverso (norma applicabile ex art. 3/4 L. n. 431/1998, anche alle locazioni abitative).
Altra questione da esaminare, al fine di correttamente coordinare le varie norme sul tema, è quella del meccanismo del c.d. termine di grazia, di cui al combinato disposto dagli artt. 5 e 55 della l. n. 392/1978.
Infine, si dovrà porre l’attenzione sul problema dell’efficacia del titolo esecutivo rispetto ai soggetti estranei al rogito notarile contenente l’obbligo.
In subiecta materia, pertanto, la natura esecutiva dell’atto notarile si muove nella costante tensione tra chi affida tout court ai contratti di locazione “ricevuti da Notaio” efficacia di titolo esecutivo (rimettendo all’eventuale giudizio di opposizione ex art. 615 c.p.c. la tutela dei diritti rivenienti dalle leggi speciali in materia locatizia) e coloro i quali rintracciano nelle succitate norme speciali profili di insanabile incompatibilità con la forza esecutiva dei titoli notarili.
Nonostante i problemi interpretativi causati da un quadro normativo tutt’altro che lineare e coordinato, appaiono evidenti, specie nei profili patologici del rapporto locatizio, i vantaggi che, per effetto dell’applicazione del comma 3 dell’art. 474 c.p.c., assistono la parte locatrice (interessata ad ottenere la consegna e/o il rilascio della cosa locata) nei contratti rogati da notaio: l’avente diritto al rilascio, munito del solo titolo esecutivo, può avviare immediatamente l’esecuzione forzata (notifica del titolo in forma esecutiva e del precetto/preavviso di rilascio/esecuzione forzata), senza dover agire per ottenere un titolo di formazione giudiziale che, inevitabilmente, dilata i tempi di rilascio della cosa locata e grava il creditore (nella più rosea delle ipotesi) della (sola) anticipazione delle relative spese.
La tutela dei diritti del conduttore esecutato della res locata – che si attua attraverso il controllo giurisdizionale sulla procedura esecutiva di consegna e/o di rilascio – trova ampia garanzia nel rimedio giurisdizionale dell’opposizione all’esecuzione ex art. 615 c.p.c. (nonché nella forma dell’opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 cpc), grazie alla quale, l’esecutato è posto nelle condizioni di sollevare le eccezioni e di proporre le domande riconvenzionali ontologicamente riconducibili alla fase contenziosa.
Agli evidenti vantaggi (in termini di celerità dei tempi e di risparmio dei costi) per ottenere la restituzione della res locata, non corrisponde un diffuso impiego pratico della forma dell’atto pubblico nel contratto di locazione: e tanto non sembra dipendere dalle sole difficoltà interpretative innanzi denunciate.
L’ulteriore ostacolo all’eseguibilità forzata dell’obbligo di rilascio – che discende da una norma di legge (id est art. 474 cpc) e, perciò, può trovare applicazione, in via integrativa, ex art. 1374 c.c. nel regolamento contrattuale – deriva dal contenuto che, a tal fine, devono necessariamente assumere le specifiche previsioni negoziali.
In altri (e più chiari) termini: è indispensabile che l’obbligo di consegna e/o di rilascio venga espressamente previsto in modo non equivoco nel titolo esecutivo di formazione negoziale nel quale, appunto, il diritto del creditore ad ottenere la consegna e/o il rilascio della res locata, deve essere rappresentato.
Il contratto di locazione “ricevuto da Notaio” deve, pertanto, contenere l’espressa previsione dell’obbligo di rilascio che, nelle ipotesi considerate (morosità, inadempimento), dà diritto al creditore di avviare immediatamente l’esecuzione, evitando l’intero passaggio giudiziale.
Il Rogito deve, perciò, contenere la c.d. rappresentazione fotografica del fatto costitutivo della pretesa che il creditore intende soddisfare esecutivamente e, quindi, fissare le condizioni necessarie per la sua concreta venuta ad esistenza: in mancanza, la tutela in executivis della parte locatrice verrà facilmente vanificata dalle eccezioni del conduttore.