Ma cos’è in concreto e cosa prevede la normativa al riguardo?
Il contratto di locazione ad uso transitorio è una tipologia di contratto di locazione ad uso abitativo. La sua particolarità è relativa al periodo di tempo in cui l’immobile viene concesso in locazione, minore del consueto e obbligatorio 4+4 (4 anni più eventuale rinnovo di 4 anni). Il sinallagma è sempre costituito dal canone in denaro che il conduttore si impegna a erogare al locatore. Tale tipo di contratto è disciplinato dalla Legge n. 431/1998.
Durata e requisiti.
In generale, la durata della locazione transitoria è prevista per un minimo di 30 giorni a un massimo di 18 mesi. Tra i requisiti obbligatori per la stipula di tale tipo di contratto transitorio si annoverano: dati anagrafici di conduttore e locatore, l’accurata descrizione dell’immobile (città, via, numero civico, dati catastali) l’esatto importo del canone di locazione e la modalità di pagamento, la durata del contratto transitorio e la clausola in cui il conduttore dichiara di aver ricevuto l’attestazione di prestazione energetica (APE) da parte del conduttore. Come predetto, nel contratto deve essere tassativamente specificata la ragione transitoria della locazione, comprovata da valida documentazione. Sono esclusi i motivi inerenti ai fini turistici e alle vacanze, essendo, tale contratto, stato pensato dal Legislatore, per esigenze abitative particolari dovute, ad esempio, a motivi di lavoro o studio. Il conduttore potrà anche trasferire la sua residenza presso l’immobile preso in locazione transitoria, atteso che la residenza è da intendersi come il luogo in cui si ha dimora abituale. Ovviamente la stessa andrà spostata al concludersi del contratto.
Nell’ambito di tale tipologia di contratto, riconosciamo alcuni modelli particolari, “cuciti su misura” in relazione proprio al motivo della transitorietà: ad esempio, il contratto transitorio ad uso commerciale e il contratto transitorio per studenti.
-il contratto transitorio ad uso commerciale è un accordo tramite il quale viene concesso un immobile per attività commerciali, professionali, artigianali e industriali per un periodo inferiore rispetto ai canonici 6 anni previsti dai contratti di locazione commerciale ordinari. Si pensi al caso di locazione di immobile per organizzare un evento specifico limitato nel tempo.
-il contratto transitorio per studenti, invece, è pensato per gli studenti che devono spostarsi dal loro luogo di origine proprio per motivi di studio. Esso ha durata minima 6 mesi e massima di 3 anni, con rinnovo automatico alla prima scadenza.
Altra specificazione, riguardo al contratto transitorio in generale, è quella relativa alla concessione dell’uso del mobilio presente nell’immobile. In questo caso, si stipulerà un contratto di locazione transitorio ammobiliato. In questo caso, il canone potrà essere più alto rispetto al normale, in quanto si concede al conduttore la possibilità, non solo di utilizzare l’alloggio del proprietario, ma anche i mobili, gli elettrodomestici ed altri eventuali oggetti. Sarà d’obbligo, nel contratto, inserire una dichiarazione relativa allo stato, non solo dell’appartamento, ma anche del suo contenuto.
Forma de contratto e registrazione.
Il contratto di locazione ad uso transitorio deve essere redatto obbligatoriamente in forma scritta, secondo il modello fornito dal Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture, pena nullità assoluta o relativa. Esso andrà registrato presso Agenzia delle Entrate (anche in via telematica). I costi per la registrazione si aggirano su una percentuale del 2% del canone ma non inferiori a 67,00 euro.
Canone.
Per quanto riguarda il canone d’affitto, è possibile distinguere tra:
- contratto transitorio a canone libero: in questo caso, i contraenti decidono liberamente e consensualmente come gestire le clausole del contratto relative al canone;
- contratto transitorio a canone concordato: in questo caso, invece, locatore e conduttore sono tenuti a rispettare le direttive ministeriali e i vincoli prestabiliti dalla legge.
Durata e rinnovo.
La durata di un contratto transitorio deve essere prevista in un minimo di 1 mese e in un massimo di 18 mesi. Qualunque eventuale eccezione relativa alla durata inserita nel contratto come clausola viene, quindi, considerata nulla: se locatore e conduttore hanno stabilito che il contratto dovrà durare, ad esempio 20 mesi, quella clausola verrà considerata nulla ed automaticamente la sua durata sarà di massimo 18 mesi.
Il rinnovo non è automatico (il rinnovo tacito è contrario al dettato legislativo). Allo scadere del contratto, pertanto, le parti hanno la possibilità di stipularne un secondo, sempre di natura transitoria, ma solo nel caso in cui perdurino le esigenze transitorie, confermate, come tali, dal conduttore e opportunamente comunicate al locatore con raccomandata, prima della scadenza del contratto. Se il conduttore non rispetta la procedura prevista per il rinnovo del contratto transitorio, ma continua, comunque, a godere dell’immobile, in assenza di azioni del locatore, il contratto stesso diventa soggetto alla disciplina ordinaria, trasformandosi in un contratto ordinario di 4 anni + 4 anni.
Disdetta del contratto
La disdetta dal contratto non è obbligatoria in quanto il contratto viene considerato automaticamente concluso alla sua scadenza. Nel caso in cui il conduttore abbia intenzione di recedere anticipatamente, può farlo solo dando un preavviso di almeno 3 mesi tramite raccomandata e solo se ci sono “gravi motivi”: si pensi, ad esempio, al lavoratore che è stato costretto ad affittare un appartamento in un’altra città per un anno per questioni lavorative, ma viene richiamato in sede prima della scadenza del contratto di locazione.
Contratto di locazione transitorio: cedolare secca.
Come già detto, avendo la locazione durata superiore ai 30 giorni, il contratto transitorio deve essere obbligatoriamente registrato presso l’Agenzia delle Entrate, con le spese di cui abbiamo parlato poc’anzi (imposta di registro e bollo). A tali spese, andranno aggiunte anche le tasse che il proprietario di un appartamento è costretto a pagare per via del canone percepito (Irpef). Per limitare il più possibile il peso fiscale che grava sul proprietario, è prevista la possibilità di adottare la cedolare secca ovvero un’imposta unica che va a sostituire tutte le altre, una sorta di “agevolazione fiscale”, atteso che il locatore, sostanzialmente, pagherà meno tasse.
CONCLUSIONI.
Concludendo, il Legislatore ha fornito un ottimo strumento ai proprietari di immobili che vogliono trarre reddito dalla locazione degli stessi senza essere legati per 4 anni e più. Possono, infatti, sorgere esigenze che determinano la necessità di usufruire in prima persona dell’immobile da parte del proprietario. Dall’altra parte, come detto, sono sempre più frequenti le esigenze di spostamenti di persone per periodi prolungati ma non lunghissimi. I vantaggi sono, quindi, innegabili anche dal punto di vista del conduttore, che avrà un punto di riferimento stabile e l’occasione di risparmiare sui costi di alloggio. Ciò detto, come in ogni circostanza, tale strumento va studiato a fondo prima di essere usato, in quanto potrebbe nascondere delle insidie (si pensi all’automatica trasformazione in 4+4 con inquilino che smette di corrispondere il canone, conseguente obbligo di registrazione come 4+4 presso Agenzia delle Entrate per poter eseguire lo sfratto con annesse spese legali e perdita di canoni non pagati se il conduttore non è solvibile).